MANUALE TEORICO-PRATICO DELLE LOCAZIONI

Cristina Maria Celotto Dopo un’esperienza accademica nell'attività di assistenza di cattedra presso l’Università degli Studi di Roma Tre ha svolto – con esito positivo – il tirocinio formativo presso la Corte di Cassazione e la pratica forense presso l’Avvocatura Generale dello Stato. Attualmente svolge la professione forense in Roma ed è autrice di molteplici pubblicazioni in diritto penale, civile ed amministrativo anche con Ad Maiora.

La locazione risponde ad antichi bisogni. Lo insegna la lezione del diritto romano (mutuata dall'esperienza francese e dal Codice civile italiano del 1865), ove la locatio conductio si atteggiava a istituto cangiante, destinato ad assommare figure diverse (tuttavia, per una diversa impostazione, Arangio-Ruiz, Istituzioni di diritto romano, Napoli, 1998, 345), accomunate dalla messa a disposizione di beni (o finanche di un’attività lavorativa, la c.d. locatio conductio operarum, su cui Martini, «Mercenarius». Contributo allo studio dei rapporti di lavoro in diritto romano, Milano, 1958, 39) a un conductor perché ne godesse o vi svolgesse un’attività diretta a ottenere un dato risultato. La composizione dell’interesse del conduttore a conseguire un bene “essenziale” con quello, speculare, del locatore a ottenerne uno “fungibile” (Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu-Messineo, XXV, Milano, 1972, 44) è sottesa ai successivi corsi dell’istituto, che dimostrano come il contratto in discorso sia iscritto nel genoma delle società di ogni tempo. E il mutare dei tempi innesca virtuosi processi di revisione critica che, lungi dallo snaturare gli istituti, ne adeguano i caratteri ai mutati bisogni sociali. Si pensi alla legislazione vincolistica che, graduando in modo vincolante gli aumenti dei canoni e prorogando ex auctoritate la durata dei contratti, ha variamente composto, non senza effetti sperequativi, gli interessi delle parti e alla successiva legge sul c.d. equo canone (l. 27 luglio 1978, n. 392), la quale ha promosso la tutela dei conduttori inquilini con la fissazione iniziale del canone secondo predeterminati criteri. Successive risposte ai bisogni della parte debole – formalmente tutelata dalla declamata “equità” del canone, ma sostanzialmente pregiudicata dal- la contrazione dell’offerta locativa a uso abitativo e dalla frequente elusione delle norme imperative – sono, quindi, discese dal sistema degli “accordi in deroga” (d.l. 11.7.1992, n. 333, convertito nella l. 8 agosto 1992, n. 359) e dalla riforma del 1998 (l. 9 dicembre 1998, n. 431). Tali dinamiche non hanno perso la loro attualità. La corrente crisi epidemiologica da Covid-19 ha promosso nuove sintesi tra le prerogative del conduttore, interessato a mantenere il godimento del bene a condizioni economiche compatibili con le oggettive difficoltà del periodo storico, e quelle del locatore, interessato alla ininterrotta percezione dei redditi da locazione. Alla caducazione del contratto, che conseguirebbe all'attivazione del rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex artt. 1467 c.c., a quello della risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c. (la cui applicazione al caso di specie trova suffragio nella giurisprudenza che equipara all'impossibilità oggettiva la soggettiva inutilizzabilità della prestazione – v. Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2007, n. 16315 e Cass. civ., sez. III, 10 luglio 2018, n. 18047) o al recesso per gravi motivi di cui all'art. 27 l. n. 392/1978 (in questo senso, Cuffaro, Le locazioni commerciali e gli effetti giu- ridici dell’epidemia, in Giustiziacivile.com, 31 marzo 2020, 5; sul tema, più in generale, Inzitari, voce Locazione, I) Diritto civile, in Enc. giur. Treccani, Roma, 1990, 11), si contrappone il ventaglio dei rimedi manutentivi, che trag -gono linfa dal canone di buona fede contrattuale (art. 1375 c.c.) e dagli stessi principi costituzionali (art. 2 Cost.; v., per la dottrina, Macario, Per un diritto dei contratti più solidale in epoca di “coronavirus”, in Giustiziacivile.com, 17 marzo 2020; Benedetti-Natoli, Coronavirus, emergenza sanitaria e diritto dei contratti: spunti per un dibattito, in www.dirittobancario.it, 25 marzo 2020; De Mauro, Pandemia e contratto: spunti di riflessione in tema di impossibilità sopravvenuta della prestazione, in Giustiziacivile.com, 27 marzo 2020). La configurazione, in via esegetica, di un obbligo di rinegoziare il canone in presenza di mutamenti sostanziali imprevedibili al momento della genesi del vincolo (in linea con il diritto civile francese; v. l’art. 1195 del Code civil) viene incontro alle concrete esigenze di locatori e conduttori, avvicinando questi ultimi ai beni della vita cui aspirano; e induce a riflessioni di sistema, che facciano del diritto dei contratti il luogo di una rinnovata solidarietà. La locazione si rivela, in definitiva, ancora una volta, l’occasione, il kairòs di riflessioni che saggiano le intrinseche coerenza e ragionevolezza dell’ordinamento, che lo confrontano con società, etica e cultura, che pervadono il diritto sino a trascenderlo. Di tali dinamiche è specchio il volume, che fornisce un quadro puntuale ed esauriente del diritto delle locazioni, ponendo a sintesi il diritto scritto con quello vivente, le soluzioni poste d’imperio con quelle che si (auto) impongono sul terreno dell’esperienza.

Andrea Giordano, Magistrato della Corte dei conti, già Avvocato dello Stato