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RENDICONTO CONDOMINIALE – CRITERI DI REDAZIONE – ART. 1130-BIS C.C. – PRINCIPIO DELLA PREVALENZA DELLA SOSTANZA SULLA FORMA
Nell’ordinanza in commento (n. 28257/2023), la Suprema Corte si è espressa in merito alle modalità di redazione del rendiconto condominiale, sancendo il seguente principio di diritto: «il rendiconto condominiale, a norma dell’art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le «voci di entrata e di uscita», documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione»
Data:5 Dicembre 2023
CONDOMINIO – POTERI DELL’AMMINISTRATORE PRO-TEMPORE IN AMBITO PENALE
Nella sentenza in commento (n. 33813/2023), la Suprema Corte Penale riconosce la legittimità della querela sporta dall’amministratore pro-tempore di un Condominio anche in assenza dell’autorizzazione dell’assemblea. La vicenda trae scaturigine dalla decisione del giudice di seconde cure che, a conferma di quanto statuito dal Tribunale, aveva accertato la responsabilità penale di due condomini in relazione al reato di furto di acqua. Avverso tale decisione gli imputati proponevano l’odierno ricorso per cassazione, adducendo, tra l’altro, il difetto della condizione di procedibilità, atteso che la querela era stata sporta dall’amministratore del Condominio senza la delibera assembleare.
Data:21 Novembre 2023
ACCERTAMENTO TECNICO PREVENTIVO (ATP) ANTE CAUSAM – SPESE A CARICO DELLA PARTE RICHIEDENTE
Nell’ordinanza in commento (n. 28677/2023), la Suprema Corte ha ribadito che le spese della procedura di accertamento tecnico preventivo ante causam devono essere poste a carico della parte richiedente, in virtù dell’onere di anticipazione e del principio di causalità e devono essere prese in considerazione nell’eventuale giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c.
Data:8 Novembre 2023
EDIFICAZIONE DI TETTOIA – VIOLAZIONE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE – ILLEGITTIMITÀ
Nell’ordinanza in commento (n. 26424/2023), la Suprema Corte ha stabilito l’illegittimità della realizzazione di una tettoia edificata in violazione del regolamento condominiale. Nel caso che ci occupa, il Condominio aveva convenuto in giudizio gli odierni controricorrenti per aver realizzato una tettoia a copertura della veranda di loro proprietà, in violazione del regolamento condominiale, richiedendo il ripristino dello status quo ante; soccombente sia nel primo che nel secondo grado di giudizio, depositava il presente ricorso per cassazione. Il Condominio lamentava, tra gli altri motivi, la violazione degli artt. 1362 (Intenzioni dei contraenti), 1363 (Interpretazione complessiva delle clausole), 1366 (Interpretazione di buona fede), 1369 (Espressioni con più sensi) e 1371 (Regole finali) c.c. relativamente all’art. 13 del regolamento condominiale.
Data:11 Ottobre 2023
CONTROVERSIE CONDOMINIALI – OPERE IN VIOLAZIONE DELLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI E PER LE VEDUTE – ALTERAZIONE DEL DECORO ARCHITETTONICO
Nell’ordinanza in commento (n. 16518/2023), la Suprema Corte - chiamata a pronunciarsi in materia condominiale - ha fatto chiarezza in merito al concetto di decoro architettonico, ribadendo il seguente principio di diritto: «in materia di condominio negli edifici, nel valutare l’impatto di un’opera modificativa sul decoro architettonico è da adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all’unitarietà di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all’alterazione prodotta dall’opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un’attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni».
Data:20 Settembre 2023
EDILIZIA POPOLARE - BENI DEL PATRIMONIO INDISPONIBILE DI ENTE PUBBLICO NON TERRITORIALE - MODALITÀ DI SOTTRAZIONE ALLA PUBBLICA DESTINAZIONE - INUSUCAPIBILITÀ
Nella sentenza in commento (n. 19951/2023), la Suprema Corte ha ribadito che in materia di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli artt. 830 e 828, comma 2, c.c., i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge, quindi non certamente per effetto di usucapione, atteso che i diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell’ente al soddisfacimento del bisogno primario di una abitazione per cittadini non abbienti non sono usucapibili.
Data:29 Agosto 2023
DISCIPLINA ANTIFORTUNISTICA SUI LUOGHI DI LAVORO - VIOLAZIONE - CONFIGURABILITÀ DEL REATO DI LESIONI COLPOSE
Nella sentenza in commento (n. 30169/2023), la Corte di Cassazione penale si è pronunciata in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro. Il caso che ci occupa trae scaturigine dalla caduta del dipendente di una società da un trabattello, posto a 1,52 metri di altezza da terra, durante il regolare espletamento dell’attività lavorativa, a seguito della quale riportava lesioni personali guaribili in oltre 40 giorni per trauma cranio-encefalico, con postumi invalidanti permanenti.
Data:26 Luglio 2023
CONDOMINIO - NATURA DEL SOTTOTETTO - ESAME DELLE CARATTERISTICHE STRUTTURALI QUALE PARAMETRO PER INDIVIDUARNE LA PROPRIETÀ
Nell’ordinanza in commento (n. 10269/2023), la Suprema Corte, pronunciandosi in materia condominiale, fa chiarezza sulla proprietà del sottotetto. Nel caso che ci occupa, il proprietario di un immobile sito all’interno di uno stabile condominiale aveva convenuto in giudizio i proprietari dell’ultimo piano del palazzo onde ottenere l’accertamento del diritto di comproprietà del vano sottotetto con contestuale rimessione in ripristino dello stato dei luoghi atteso che già nell’anno 1995 la parte convenuta aveva costruito delle opere murarie per rendere esclusivo l’utilizzo di una rilevante porzione del sottotetto, utilizzato dal condominio come deposito di materiale e per l’impianto centralizzato della tv.
Data:21 Giugno 2023
REATI EDILIZI - PERMESSO A COSTRUIRE SUCCESSIVAMENTE ANNULLATO - PROCEDURA AI SENSI DELL’ART. 38 D.P.R. 6 GIUGNO 2001, N. 380 - APPLICABILITÀ E REQUISITI
Nella sentenza in commento (n. 11783/2023), la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi in merito ai presupposti per l’applicabilità dell’art. 38 d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, in materia di reati edilizi. Il caso che ci occupa trae scaturigine dal rigetto della richiesta di revoca di una ingiunzione a demolire relativa ad un capannone per la cui realizzazione l’odierno ricorrente era stato condannato nell’anno 1997 per il reato di cui agli artt. 20, lett. c), l. n. 47/1985 e 13, 14 l. n. 1086/1971 (edificazione sine titulo), cui seguiva, da parte dello stesso, nell’anno 2020 la presentazione di una istanza di revoca dell’ordine di demolizione, successivamente, una richiesta ai sensi dell’art. 38 d.p.r. n. 380/2001, e, infine, una ulteriore domanda di annullamento/revoca dell’ingiunzione a demolire - tutte rigettate -.
Data:31 Maggio 2023
EDILIZIA - ART. 5 LEGGE REGIONE CAMPANIA 28 DICEMBRE 2009, N. 19 - INTERVENTI STRAORDINARI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DI EDIFICI PREESISTENTI - INCREMENTO VOLUMETRICO - FATTISPECIE
Nella sentenza in commento (n. 11796/2023), la Suprema Corte, in tema di reati edilizi, chiarisce come per l’applicazione dell’art. 5 legge Regione Campania 28 dicembre 2009, n. 19 - aumento, entro il limite massimo del 35%, della volumetria di edifici residenziali preesistenti a seguito di interventi straordinari di demolizione e ricostruzione - è necessario che la destinazione urbanistica dell’area su cui l’edifico è ubicato resti immutata. Nel caso che ci occupa una società, di cui l’odierno ricorrente è il legale rappresentante, aveva eseguito la demolizione di un fabbricato residenziale e, successivamente, nella medesima area la costruzione di più fabbricati, beneficiando dell’incremento volumetrico del 35% di cui al summenzionato art. 5. Va però specificato che l’area in oggetto era classificata in parte “B-residenziale” e in parte “E-agricola” e solo su quest’ultima era stata realizzata la volumetria aggiuntiva (5 villette e 1 palazzina).
Data:23 Maggio 2023
EDILIZIA POPOLARE - DECADENZA/REVOCA DELL’ASSEGNAZIONE - L.R. LAZIO N. 12/1999, ART. 11, COMMA 1, LETT. C) - MANCANZA DEI REQUISITI DI LEGGE
Nell’ordinanza in commento (n. 10017/2023), la Suprema Corte - chiamata a pronunciarsi in materia di edilizia popolare - sancisce il seguente principio di diritto: «l’art. 11, comma 1, lett. c), della legge reg. Lazio 6 agosto 1999, n. 12, là dove prevede, tra i requisiti soggettivi per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa, la “mancanza di titolarità” del diritto di proprietà “su alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare” secondo gli altri requisiti di ubicazione e valore ivi indicati deve intendersi riferito sia all’acquisto del diritto di proprietà su immobile gravato da usufrutto, sia, come nella specie, all’acquisto della piena proprietà, seguito successivamente dalla costituzione di un usufrutto».
Data:3 Maggio 2023
REATI EDILIZI - ORDINE DI DEMOLIZIONE DI MANUFATTO ABUSIVO - ININFLUENTE LA DEDUZIONE DI VIZI DEL PROCEDIMENTO AMMINISTRATIVO PER L’AFFIDAMENTO DEI LAVORI
Nella sentenza in commento (n. 7637/2023), la Suprema Corte ribadisce che in tema di reati edilizi, ai fini della richiesta di revoca dell’ordine di demolizione del manufatto abusivo è ininfluente la deduzione di vizi inerenti il procedimento amministrativo seguito dalla Procura della Repubblica per l’affidamento dei lavori, atteso che l’eventuale accoglimento della doglianza non avrebbe conseguenze sulla validità dell’atto impugnato.
Data:18 Aprile 2023
POZZI GEOTERMICI - ACCERTAMENTO TRIBUTARIO - IRRILEVANZA AI FINI DELLA RENDITA CATASTALE - APPLICABILITÀ DELL’ART. 1, COMMA 2, L. N. 208/2015
Nella sentenza in commento (n. 7322/2023), la Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto: «in materia catastale, a decorrere dal 1° gennaio 2016, i pozzi geotermici, pur non costituendo pertinenze delle miniere, non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale, in quanto sono parti della centrale, funzionali ed essenziali per la produzione dell’energia elettrica, sicché è applicabile l’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 che sottrae dal carico impositivo il valore delle componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo»
Data:4 Aprile 2023
GIUDIZIO CIVILE E CTU - OMESSA COMUNICAZIONE DELL’INZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI E DEL DEPOSITO DELLA BOZZA DELLA PERIZIA - NULLITÀ DELLA CONSULENZA
Nell’ordinanza in commento (n. 3630/2023), la Suprema Corte ha stabilito che la mancata comunicazione da parte del consulente tecnico d’ufficio dell’inizio delle operazioni peritali e del deposito della bozza della perizia alle parti è causa di nullità dell’elaborato peritale. Nel caso che ci occupa, il Tribunale, in accoglimento del ricorso spiegato dalla ricorrente, aveva dichiarato il diritto della stessa a fruire dell’assegno di invalidità, basando la decisione sulle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio. Avverso tale sentenza l’Inps adiva la Suprema Corte di Cassazione lamentando, tra gli altri motivi, la circostanza che il Tribunale non avesse preso in considerazione la formulata eccezione di nullità della perizia per non aver il CTU inviato la comunicazione di inizio delle operazioni peritali né inviato la bozza della perizia.
Data:8 Marzo 2023
MATERIA CONDOMINIALE - VIOLAZIONI SULLA RACCOLTA DIFFERENZIATA - IMPUTABILITÀ DELLA RESPONSABILITÀ - NO SOLIDARIETÀ DELL’AMMINISTRATORE PRO TEMPORE
Nella sentenza in commento (n. 4561/2023), la Suprema Corte rileva che nessuna norma o principio in materia affermi l’esistenza di responsabilità solidale dell’amministratore pro tempore di un Condominio per le violazioni poste in essere dai singoli condomini, potendo essere chiamato a rispondere solo per atti propri - omissivi e/o commissivi -. L’odierno giudizio trae scaturigine da una determinazione ingiuntiva emessa dall’ente comunale a seguito di una presunta violazione del regolamento sui rifiuti urbani, per la presenza, all’interno dei cassonetti, di rifiuti irregolarmente conferiti, avverso un Condominio e l’amministratore pro tempore, per responsabilità solidale.
Data:21 Febbraio 2023
OPPOSIZIONE AVVERSO IL DECRETO DI LIQUIDAZIONE DEL COMPENSO DEL C.T.U. EX ART. 170 D.P.R. N. 115/2002 - TERMINE DI PROPOSIZIONE - DEPOSITO TELEMATICO - ISCRIZIONE NEL REGISTRO DI VOLONTARIA GIURISDIZIONE, IN LUOGO DI QUELLO DEL CONTENZIOSO CIVILE
Nell’ordinanza in commento, la Suprema Corte dispone che in tema di opposizione al decreto di liquidazione del compenso del c.t.u. ex art. 170 d.P.R. n. 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia), il deposito telematico del ricorso si perfeziona - anche ai fini del computo del termine di 30 giorni dalla comunicazione/notificazione del provvedimento -, al momento della ricevuta di avvenuta consegna, a nulla rilevando che il ricorso sia stato iscritto nel registro di volontaria giurisdizione, anziché nel registro del contenzioso civile. Nel caso che ci occupa, il ricorrente proponeva ricorso in cassazione avverso l’ordinanza del Tribunale di inammissibilità dell’opposizione al decreto di liquidazione del compenso del c.t.u. poiché ritenuta tardiva, adducendo la violazione dell’art. 170 cit. La parte rilevava di aver effettivamente depositato il ricorso in via telematica nel termine previsto dei 30 giorni dalla comunicazione/notificazione del provvedimento - come risultante dagli atti - con iscrizione a ruolo presso la volontaria giurisdizione e che, successivamente, tale causa veniva rimessa agli affari civili contenziosi del Tribunale e riscritta nel relativo ruolo, oltre il termine previsto.
Data:7 Febbraio 2023
DISTANZE LEGALI NELLE COSTRUZIONI - DISTANZA MINIMA TRA PARETI FINESTRATE - FINESTRA DI UNA PARETE CHE NON FRONTEGGIA L’ALTRA PARETE - ADESIONE DELLE PARETI SU TUTTO IL FRONTE E SU TUTTA L’ALTEZZA SENZA INTERSTIZI E/O INTERCAPEDINI - ESCLUSIONE DELLA DISCIPLINA DI CUI ALL’ART. 9 D.M. N. 1444/1968
Nell’ordinanza in commento la Suprema Corte si pronuncia in materia di distanze tra edifici, sancendo il seguente principio di diritto: «L’obbligo di rispettare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 d.m. n. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne che le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui». Nel caso che ci occupa, una società aveva costruito un edificio di 17 metri di altezza, con un lato in aderenza allo stabile confinante - per metri 8,70 - e con restante porzione che non fronteggiava alcun edificio; stabile di proprietà di altra società. Quest’ultima adiva in giudizio l’acquirente dell’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio di nuova costruzione per violazione della distanza prevista ex lege tra la proiezione in altezza dello stabile di sua proprietà e la nuova parete finestrata dell’unità immobiliare del convenuto.
Nell’ordinanza in commento, la Corte - in merito al classamento dei fabbricati - chiarisce che il carattere rurale dei fabbricati diversi da quelli destinati ad abitazione non può essere negato ogniqualvolta l’unità immobiliare sia strumentalmente destinata allo svolgimento di attività agricole, non essendo più necessario l’asservimento dell’immobile al fondo. Più nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione avverso la decisione della Commissione tributaria regionale che, conformemente a quanto stabilito dalla Commissione provinciale, aveva ritenuto che il fabbricato oggetto di causa utilizzato quale agriturismo, come correttamente inquadrato dal contribuente, rientrasse nella categoria D/10 (fabbricati rurali strumentali) e non andasse, invece, riclassificato nella categoria A/2 (abitazione) come sostenuto dall’ente. L’ente fondava il ricorso sul presupposto che la CTR non avesse tenuto in debita considerazione quanto sancito dal comma 3-ter dell’art. 9 del d.l. n. 557/1993 che individua, nell’ambito dei fabbricati strumentali, fattispecie di unità abitative che per caratteristiche tipologiche sono catastalmente censite quali abitazioni, anche se di fatto sono diversamente utilizzate, come nel caso de quo
Data:2 Novembre 2022
AREA SOGGETTA A VINCOLO PAESAGGISTICO - REALIZZAZIONE DI UN PARCHEGGIO A COPERTURA DI UN TRATTO DI UN TORRENTE - PERMESSO DI COSTRUZIONE - ORDINANZA CONTINGIBILE E URGENTE
Nel caso che ci occupa, le due società ricorrenti, quali proprietarie-gestrici di un supermercato il cui edificio sorgeva in un Condominio adiacente a un torrente, in area soggetta a vincolo paesaggistico, ricorrevano per cassazione avverso la sentenza emessa dal Tribunale Superiore delle acque pubbliche (TSAP) che confermava la legittimità dell’ordinanza contingibile e urgente emanata dal Sindaco del Comune a mezzo della quale si ingiungeva l’immediata e completa rimozione di tutto quanto avesse potuto ostruire o impedire il naturale deflusso delle acque del summenzionato torrente apposto dalle ricorrenti. La vicenda è particolarmente complessa. Le due parti ricorrenti avevano ricevuto dal Comune l’autorizzazione alla realizzazione di un parcheggio a copertura di un tratto del torrente. Il permesso a costruire veniva impugnato dal proprietario di una unità immobiliare facente parte del suddetto Condominio innanzi al TSAP, che accoglieva il ricorso. Avverso tale decisione le due parti soccombenti adivano la Corte di Cassazione che, a Sezioni Unite, annullavano la precitata sentenza del TSAP.
Data:18 Ottobre 2022
INFORTUNIO SUL LAVORO - APPALTO - RESPONSABILITÀ DEL COMMITTENTE
Nel caso che ci occupa, i due ricorrenti - rispettivamente datore di lavoro e committente -, avevano presentato ricorso avverso la decisione della Corte d’appello che, in linea con quanto deciso nel giudizio di prime cure, aveva confermato l’addebito nei confronti degli imputati del reato di lesioni colpose in danno di un lavoratore “in nero”, aggravato dalla violazione della disciplina per la prevenzione degli infortuni sul lavoro. Il datore di lavoro adduceva che i lavori in sicurezza competessero al committente, di contro il committente sosteneva l’imprevedibilità della condotta dell’impresa appaltatrice e del lavoratore quale esimente di responsabilità, oltre altre motivazioni; censure - come rilevato dalla Corte - attinenti il merito e, dunque, non proponibili in sede di legittimità.
